Joomla TemplatesWeb HostingFree Money
Поиск на сайте

Статья 610 Гражданского кодекса РФ

Официальный текст:

Статья 610. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Комментарий юриста:

Срок действия договора может быть определенным или неопределенным. В первом случае договор аренды действует в течение указанного в нем срока. Этот срок может обозначаться периодом времени либо указанием момента начала и окончания договора. Момент начала или окончания договора может быть определен конкретной датой или указанием на событие, которое определенно должно наступить. Во втором случае срок действия в договоре не указывается. Кроме того, этот договор можно заключить под отлагательным или отменительным условием (статья 157 Гражданского Кодекса РФ). Отлагательное условие будет определять начало договора, а отменительное может повлиять на изменение первоначально установленного срока его окончания.

Необходимо различать срок действия договора и срок пользования имуществом. Поскольку договор не относится к реальным сделкам, то его начало не сопряжено жестко с моментом предоставления имущества в пользование (передачей вещи). Поэтому момент заключения договора и момент начала пользования имуществом могут не совпадать, в силу чего срок пользования имуществом меньше срока действия самого договора. Началом срока пользования арендованным имуществом, а не началом договора в экономическом смысле обусловлена уплата арендных платежей. Во избежание спора сторон момент начала пользования имуществом желательно указать в договоре, особенно если имущество, являющееся предметом аренды, не позволяет начать пользоваться им непосредственно с момента его передачи. Зачастую его необходимо смонтировать, наладить, зарегистрировать в государственных органах и т.п. Это, в частности, характерно для отношений лизинга.

Если срок действия в договоре не определен, это значит, что нет возможности определить лишь момент его окончания, поскольку момент начала действия договора определяется по правилам статьи 433 Гражданского Кодекса РФ. В таком случае момент окончания договора зависит от усмотрения (воли) любой стороны. Он будет существовать столько времени, сколько будет существовать потребность обеих сторон. Как только одна из них утрачивает экономический интерес к сохранению арендных отношений, она вправе заявить требование о его прекращении. В данном случае использование права, однако, сопряжено с исполнением стороной-инициатором обязанности о предварительном уведомлении об этом контрагента в целях минимизации тех убытков, которые могут возникнуть у него в связи с прекращением аренды.

В этой ситуации немаловажное значение имеет срок такого предупреждения (направления уведомления). Если стороны не включили в договор условие о таком сроке, действует общее правило, сформулированное в пункте 2 ст. 610 ГК РФ, по которому он равен 1 месяцу в случае аренды движимого имущества и 3 месяцам в случае аренды недвижимости. Эти сроки могут быть изменены законом для отдельных видов договоров аренды. Такое предупреждение является односторонней сделкой и должно отвечать тем требованиям, которые определяют ее действительность, в частности исходить от управомоченного лица и иметь надлежащую форму, чтобы иметь доказательную силу. Законодатель может устанавливать максимальные (предельные) сроки для отдельных видов договоров аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Так, для договора проката установлен максимальный срок в 1 год, а земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем 1 год (пункт 7 статьи 22 Земельного Кодекса РФ). В статье 610 Гражданского Кодекса РФ не указано, что законом могут быть установлены также и минимальные сроки, однако это так. Например, наряду с максимальным сроком в Гражданском Кодексе установлен и минимальный предел, в силу чего участок лесного фонда может быть предоставлен в аренду на срок от 1 года до 49 лет. Земельный Кодекс устанавливает ограничение по срокам в отношении земельных участков, которые унаследованы лицами, не достигшими совершеннолетия: их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

Пункт 3 статьи 610 предусматривает юридические последствия несоблюдения сторонами законодательного требования об ограничении сроков действия договора: договорное условие о сроке, противоречащее требованиям закона в части его превышения, является ничтожным. Соглашением сторон может быть установлено, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям. Это, однако, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю части расходов на содержание арендованного имущества свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование объекта аренды. В силу такого соглашения нельзя сделать вывод об изменении срока договора, поскольку срок договора начинает течь с момента его заключения. В этой связи такое соглашение не влияет на форму договора и на необходимость его государственной регистрации, если речь идет об аренде здания или сооружения.

 

Rambler's Top100