Joomla TemplatesWeb HostingFree Money
Поиск на сайте

Статья 611 Гражданского кодекса РФ

Официальный текст:

Статья 611. Предоставление имущества арендатору

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Комментарий юриста:

В данной статье содержатся требования к надлежащему исполнению арендодателем своей обязанности предоставить арендатору имущество - предмет аренды.

Надлежащее исполнение - это:

1) передача имущества в надлежащем состоянии;
2) с принадлежностями и относящимися к нему документами;
3) в надлежащий срок;
4) в надлежащем месте.

Имущество, подлежащее передаче арендатору в пользование, должно быть пригодным для целей аренды, прежде всего обладать теми потребительскими качествами, которые позволяют арендатору его использовать. Таким образом, одной из юридических характеристик объекта аренды является его состояние.

Состояние определяется с помощью двух показателей:

1) субъективного (определяется сторонами в договоре);
2) объективного (назначение имущества).

Надлежащее состояние определяется как физическими параметрами, так и юридическими. В первом случае это связано с такими действиями, как ремонт, техническая профилактика, наладка, очистка, и т.п., во втором случае - прохождение необходимых формальностей, связанных с проверкой его технического состояния в органах государственной власти, если это требование установлено в законодательстве РФ. Если имущество представляет собой совокупность главной вещи и принадлежностей, то арендодатель обязан предоставить одновременно с главной вещью и принадлежности к ней, так как по общему правилу принадлежность следует юридической судьбе главной вещи (статья 135 Гражданского Кодекса РФ), а также все относящиеся к нему документы (технический паспорт, сертификат качества и т.п.). Эта норма действует в том случае, если сторонами в договоре не предусмотрено иное.

Неисполнение или ненадлежащее исполнение данного требования, если оно не изменено договором, влечет за собой применение санкций, если арендатор докажет, что без этих принадлежностей или документов он не может пользоваться имуществом в соответствии с его целевым назначением или в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. В этом случае арендатор может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов в принудительном порядке или расторжения договора. Арендатор также имеет право требовать возмещения убытков, связанных с данным нарушением условий договора или его расторжением.

При неисполнении арендодателем обязательства предоставить сданное внаем имущество арендатор не вправе его истребовать ни у арендодателя, ни у третьего лица на основании виндикационного иска, поскольку до его передачи не является его титульным владельцем и, следовательно, не может использовать вещно-правовые способы защиты от действий третьих лиц. Это допускается лишь после передачи вещи, в ситуации, когда она выбывает из владения арендатора. Арендатор вправе истребовать имущество, которое подлежит передаче во владение и пользование, только по обязательственному иску. Если при этом на указанное имущество на законном основании одновременно претендуют несколько лиц или оно уже передано другому лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, применяется правило статьи 398 Гражданского Кодекса РФ, которое позволяет установить лицо, имеющее право на получение вещи в натуре.

Право требовать принудительного изъятия имущества у арендодателя и передачи его арендатору возникает у последнего при нарушении сроков передачи. В договоре должно быть указано, в какой срок арендодатель должен предоставить имущество арендатору. Если такой срок не указан, то предполагается, что имущество должно быть передано в разумный срок (в зависимости от вида имущества, вида договора, иных конкретных обстоятельств, а также в силу обычаев делового оборота). Одновременно с истребованием имущества арендатор имеет право потребовать возмещения убытков, вызванных просрочкой передачи имущества. Вместо всего этого арендатор может воспользоваться предоставленной ему альтернативой и потребовать расторжения договора и возмещения связанных с этим убытков.

Передача имущества во владение и пользование и уплата арендных платежей за пользование имуществом представляют собой встречные обязанности сторон. Поэтому арендодатель, который не исполнил обязательство по такой передаче в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему предмета аренды, причем только за время фактического его использования. Судебная практика, допуская применение общих норм Гражданского Кодекса РФ о встречных обязательствах к основным обязанностям сторон договора аренды, учитывает также и положение пункта 2 статьи 328 Гражданского Кодекса РФ.

Таким образом, если имущество передано не полностью, например не все помещение, а только его часть, арендатор вправе вносить арендную плату только за фактически переданное имущество. Этой же логике следует судебная практика, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды. В этом случае арендная плата не подлежит взысканию.

 

Rambler's Top100