Joomla TemplatesWeb HostingFree Money
Поиск на сайте

Статья 624 Гражданского кодекса РФ

Официальный текст:

Статья 624. Выкуп арендованного имущества

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Комментарий юриста:

Переход права собственности на арендованное имущество к арендатору может быть предусмотрен как договором, так и законом. Условие о переходе права собственности на объект аренды изменяет природу договора. По общему правилу пункта 1 данной статьи переход права собственности обусловлен двумя фактами - уплатой выкупного платежа и окончанием срока аренды. Однако стороны могут согласовать иной срок для перехода права собственности, в частности, предусмотреть в договоре право арендатора в любой момент заявить требование о выкупе предмета аренды. В этом случае договор аренды прекращается досрочно.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (пункт 4 статьи 218 Гражданского кодекса РФ).

Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (право предшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость. Это разъяснение позволяет считать, что право собственности у арендатора на арендованное недвижимое имущество возникает не в момент государственной регистрации, а в момент, определяемый по правилам пунктов 1 и 2 ст. 624 ГК РФ.

Если при заключении договора аренды стороны не предусмотрели условие о выкупе арендованного имущества, они могут договориться об этом в любой момент в период действия договора, в том числе накануне окончания срока аренды, и оформить это условие дополнительным соглашением. Такое дополнительное соглашение является составной частью договора аренды при условии, что ему придана форма, отвечающая требованиям к форме договора купли-продажи соответствующего вида имущества. При этом стороны могут произвести зачет ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Стороны должны определить в таком соглашении момент перехода права собственности, опираясь на правило пункта 1 статьи 624.

Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Для этого используется, во-первых, общая норма, а во-вторых специальные нормы. Общая норма указывает на правовой режим объекта как имущества, изъятого из гражданского оборота (пункт 2 статьи 129 Гражданского кодекса РФ). Специальные нормы содержатся в законах и относятся к имуществу, допущенному к гражданскому обороту (в том числе и ограниченному). Например, эти нормы содержатся в законодательстве о приватизации государственного и муниципального имущества, имеющего специальное целевое назначение (как правило, предназначенного для выполнения социальных функций), в земельном законодательстве.

Переход права собственности на предмет аренды от арендодателя к арендатору (выкуп арендованного имущества) - самостоятельное основание перехода права собственности по договору, один из производных способов возникновения права собственности. Его не следует смешивать с другими основаниями, например договором купли-продажи, который также может оформлять отношения, результатом которых будет переход права собственности на предмет аренды от арендодателя к арендатору. Однако эти отношения регулируются правилами о купле-продаже, и в этом случае стороны заключают договор купли-продажи.

Поэтому, например, в некоторых нормативных актах предусматриваются два основания возникновения права собственности у арендатора на предмет аренды: либо договор аренды с условием о выкупе, либо договор купли-продажи (в частности, в нормах, регулирующих отношения по постановке транспортных средств, являющихся предметом лизинга, на учет). Земельный Кодекс РФ предусматривает, что при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 Земельного Кодекса.

 

Rambler's Top100