Joomla TemplatesWeb HostingFree Money
Поиск на сайте

Статья 650 Гражданского кодекса РФ

Официальный текст:

Статья 650. Договор аренды здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.

Комментарий юриста:

Договор аренды здания или сооружения представляет собой разновидность договора аренды, специальный характер регулирования которого определяется характером его объекта. Объектом договора является здание или сооружение. Здание - это разновидность архитектурно-строительного сооружения, предназначенного для целей пребывания в нем людей. В зависимости от целей пребывания они делятся на жилые и нежилые. Жилое здание используется в целом или в значительной части для проживания людей. Для признания его таковым оно должно соответствовать требованиям санитарно-технических норм и правил, предъявляемым для жилых помещений. Под нежилым понимается здание, используемое в целом для производственных или социальных (культурных, медицинских, образовательных) и иных целей, кроме целей проживания граждан. Часть здания именуется помещением. Нежилое здание может включать жилое помещение, так же как и жилое - нежилые помещения. Поэтому дополнительным критерием отнесения здания к жилому или нежилому является в данном случае соотношение его жилой и нежилой частей.

Под сооружением понимается любой иной, кроме здания (дома), строительно-архитектурный или технический объект, в том числе гидротехнический (шлюзы, акведуки, маяки и др.), транспортный, включая объекты транспортной инфраструктуры - железнодорожные и автомобильные путепроводы, мосты, пристани, линии электропередачи, трубопроводы и др. В целом определение конкретного объекта как сооружения определенного вида содержится в соответствующих нормативных актах, исходя в общем из техногенной природы объекта и его технических особенностей. Содержащееся в них определение не всегда соответствует целям регулирования арендных отношений. Сооружения могут иметь как производственно-техническое, так и иное социальное назначение. Предметом договора является как здание в целом, так и его отдельная часть, именуемая помещением. В зависимости от целей использования здания и помещения делятся на жилые и нежилые.

Статья 1 Закона о регистрации прав на недвижимость относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно пункту 6 статьи 12 этого Закона помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений". В то же время не может быть объектом договора аренды отдельный конструктивный элемент этого здания, поскольку передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Соглашение сторон, предметом которого является использование такого конструктивного элемента, как крыша для целей размещения рекламы, не лишает собственника права пользования крышей. Передача жилого помещения за плату во временное владение и пользование гражданам для проживания в нем регулируется нормами о договоре найма жилого помещения. Передача жилого помещения за плату юридическим лицам во временное владение и (или) пользование осуществляется на основе договора аренды.

Определение договора не содержит ограничений по кругу лиц. Следовательно, как на стороне арендатора, так и на стороне арендодателя могут выступать как физические, так и юридические лица независимо от целей их деятельности. Однако в каждом конкретном случае такие ограничения возможны. Прежде всего, это зависит от назначения здания или сооружения, их целевого использования. Так, если арендатор намерен использовать производственные, складские, технические объекты в предпринимательских целях, то стороны договора - предприниматели. Объекты социально-культурного назначения, используемые в не предпринимательских целях, могут быть предметом договора, сторонами в котором выступают некоммерческие организации. Дополнительным требованием является наличие лицензий на владение тем или иным техническим объектом, в частности в случае, если сам объект или осуществляемая с его использованием деятельность представляют собой повышенную опасность для окружающих. Договор является консенсуальным, двусторонним и возмездным.

Хотя определение договора в пункте 1 ст. 650 ГК РФ не содержит указания на его возмездный характер, он является таковым в силу общего определения договора аренды (статья 606 Гражданского кодекса РФ). Более того, статья 654 Гражданского кодекса РФ указывает, что условие о размере арендной платы является существенным условием договора. К аренде предприятия применяются положения статей 652, 653 Гражданского кодекса РФ о правах на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения, статья 654 об арендной плате, а также статья 655 Гражданского кодекса РФ о передаче здания или сооружения. В то же время положения о форме и государственной регистрации договора аренды здания или сооружения неприменимы к форме договора об аренде предприятий, поскольку последние изменены пунктом 2 статьи 658. Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации только в том случае, если ее срок равен или превышает год, а договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды.

 

Rambler's Top100