Joomla TemplatesWeb HostingFree Money
Поиск на сайте

Статья 651 Гражданского кодекса РФ

Официальный текст:

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Комментарий юриста:

Пункт 1 данной статьи указывает на то, что договор аренды здания или сооружения должен заключаться в письменной форме под страхом его недействительности. Из всех вариантов письменной формы договора, определенных в пункте 2 статьи 434 Гражданского Кодекса РФ, к которому отсылает пункт 1 ст. 651 ГК РФ, допускается только один способ: составление одного документа, подписанного сторонами. Такой способ представляет собой фиксацию воли обеих сторон на едином бумажном носителе. К такой форме договора применяются также требования статьи 160 Гражданского Кодекса РФ о письменной форме сделки.

Предметом данной сделки служит недвижимое имущество, поскольку здания и сооружения прочно связаны с землей (пункт 1 статьи 130 Гражданского Кодекса РФ). Сделки с недвижимым имуществом согласно статье 164 Гражданского Кодекса РФ подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского Кодекса РФ и Законом о регистрации прав на недвижимость. В отношении статьи 131 следует сказать, что право аренды не включено в перечень прав на недвижимое имущество, которые полежат государственной регистрации, однако статья 131 содержит отсылку к специальному регулированию Гражданского Кодекса РФ и иными законами.

В статье 651 как раз и содержится такое специальное регулирование. Оно заключается в том, что договоры аренды зданий или сооружений подлежат обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции, но это требование относится только к договорам, заключенным на год или больший срок. Если срок аренды менее года (краткосрочная аренда), то договор не требует государственной регистрации. В судебной практике сложился несколько иной подсчет срока действия договора аренды здания (сооружения) в целях применения пункта 2 статьи 651 по сравнению с нормой пункта 1 статьи 192 Гражданского Кодекса РФ. Срок действия такого договора, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 признан равным году.

Договор аренды здания и сооружения на срок менее 1 года считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям и придания ему письменной формы, т.е. после подписания документа. Договор, заключенный на год и больший срок, считается заключенным с момента его государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации делает договор не заключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 Гражданского Кодекса РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор. Положения Гражданского Кодекса РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества, в том числе здания (помещения).

Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества при обременении вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о регистрации прав на недвижимость самого договора аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (пункт 3 статьи 26 Закона о регистрации прав на недвижимость).

 

Rambler's Top100