Joomla TemplatesWeb HostingFree Money
Поиск на сайте

Как сдать в аренду или снять квартиру, полученную в собственность по льготе

Права собственника жилья, которое гражданин получил по льготе, ничем не отличаются от тех же прав гражданина, купившего квартиру за полную рыночную стоимость. Они не зависят от доли участия государства в оплате жилья. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. При этом размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Договор коммерческого найма заключается между собственником жилого помещения частного жилищного фонда и нанимателем. Нанимателем может быть исключительно физическое лицо. Организации же вправе снять жилое помещение, воспользовавшись договором аренды. В коммерческий наем может быть сдано любое пригодное для проживания изолированное жилое помещение (дом, квартира, часть дома или квартиры). Договор найма заключается в письменной форме. Несоблюдение этой формы лишает стороны права ссылаться при доказывании факта его заключения на свидетельские показания. Так же как и договор аренды, договор коммерческого найма сохраняет свое действие даже при перемене собственника. С практической стороны это означает, что в случае, если собственник, сдавший свое помещение в наем, продает это помещение третьим лицам, наниматель сохраняет свое право пользования сданным имуществом.

Договор коммерческого найма, как и все другие договоры, имеет ряд существенных условий, то есть тех условий, которые должны быть в договоре в обязательном порядке, иначе он может быть признан недействительным.

К таковым условиям относятся:

1) условие о предмете. Договор должен содержать четкое описание сдаваемого в наем имущества. Номер дома, квартиры, метраж, количество комнат и т.д. Еще лучше, если к договору будет приложен план жилого помещения, а ссылка на то, что план является неотъемлемой частью договора, будет сделана в тексте договора;

2) указание на граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем. Как правило, это члены его семьи. Если же условие о том, что наниматель будет проживать в помещении не один, в договор не включено, вселение третьих лиц будет происходить по правилам, указанным в статье 679 Гражданского Кодекса РФ (то есть с дополнительного согласия наймодателя, нанимателя и всех проживающих с ним лиц, не требуемого в одном единственном случае - вселении несовершеннолетних детей нанимателя);

3) цена договора. Размер платы за сданное в наем помещение определяется договором. Одностороннее его изменение допускается исключительно в случаях, прямо предусмотренных законом или договором (например, стороны вправе договориться, что цена договора увеличится в случае увеличения стоимости коммунальных услуг). Порядок оплаты по договору также лучше установить соглашением сторон и закрепить в письменной форме. Однако, если этого сделано не было: платить наниматель будет ежемесячно, в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ;

4) срок договора. Договор коммерческого найма - это срочный договор, и он может быть заключен на период, не превышающий 5 лет. Если же срок в договоре не оговорен, признается, что договор заключен на максимальный срок и окончит свое действие через пять лет. При заключении договора краткосрочного найма (сроком до 1 года) действует ряд ограничений прав нанимателя. В частности, по краткосрочному найму наниматель не вправе:

- вселять временных жильцов;

- сдавать помещение в поднаем;

- заменить нанимателя;

а также не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Вместе с тем, договор краткосрочного найма может не содержать перечня граждан, совместно проживающих с нанимателем. Гражданский кодекс РФ как предоставляет сторонам по договору коммерческого найма ряд прав, так и налагает на них определенные обязанности. В частности, к обязанностям наймодателя относится его обязанность передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Кроме того, наймодатель обязан:

- осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение,

- предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг,

- обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;

- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором найма.

В свою очередь наниматель обязан:

- использовать жилое помещение только для проживания,

- обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;

- не производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя;

- своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи;

- осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором найма.

Кроме того, именно наниматель отвечает за действия всех проживающих с ним лиц. Солидарно нести ответственность наниматель и проживающие с ним лица будут только в том случае, если, известив наймодателя, они заключат соответствующий договор. Но если такой договор есть, все проживающие совместно граждане приобретают статус сонанимателей. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

К правам нанимателя относят:

1. Преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Так, не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

2. Право сдавать жилое помещение в поднайм. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Договор поднайма жилого помещения является возмездным. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

3. Право на замену нанимателя на одного из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Замена нанимателя может быть произведена по его требованию или по требованию других граждан, постоянно с ним проживающих. Кроме того, для замены нанимателя необходимо согласие наймодателя. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

4. Право на расторжение договора. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Расторжение договора по требованию наймодателя возможно в судебном порядке и только в следующих случаях:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

 

Rambler's Top100