Joomla TemplatesWeb HostingFree Money
Поиск на сайте

Залог права аренды земельного участка

Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка (пункт 1.1 статьи 62 ФЗ об ипотеке). В Земельном кодексе РФ данное правило звучит несколько иначе. Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (статья 22 Земельного кодекса РФ). А нужно ли согласие собственника при передаче в залог прав по договору аренды третьему лицу или достаточно только уведомления собственника? Проблема важна, так как от надлежащего соблюдения данного условия зависит действительность сделки.

С одной стороны, нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому Кодексу РФ (статья 3 Гражданского Кодекса РФ), вопросы аренды и залога - это вопросы гражданского права, следовательно, арендатор должен получить согласие у собственника на залог своих прав аренды на земельный участок. Но Гражданский кодекс РФ в ряде случаев допускает, что законом или даже подзаконным актом по тому или иному вопросу могут быть установлены особенности. Это соответствует правилу: специальное законодательство имеет приоритет над общим. Для этого специальное законодательство и принимается. В Гражданском кодексе РФ есть норма, которая допускает особенные условия сдачи в аренду земельных участков. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (статья 607 Гражданского Кодекса РФ). Но Гражданский Кодекс РФ не предусматривает особенностей сдачи в залог прав аренды на земельные участки. Применима ли к залогу прав аренды на земельные участки норма, регулирующая аренду земельных участков, сможет сказать только суд. Но, зная такую проблему, арендодатель земельного участка может сам заранее предусмотреть: разрешает он залог прав аренды земельного участка или нет.

Здесь следует упомянуть также следующее правило. Если приобретенный на кредитные средства земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды (статья 64.1 ФЗ об ипотеке). Иное может быть установлено федеральным законом или договором аренды. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка (статья 64.1 ФЗ об ипотеке).

 

Rambler's Top100