Joomla TemplatesWeb HostingFree Money
Поиск на сайте

Регистрация прав на жилые помещения в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии

Согласно статье 18 Жилищного Кодекса РФ и статье 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрации подлежат все вещные права на жилые помещения. Ограничения вещных прав, например сервитут, подлежат регистрации в случаях, предусмотренных законом. Сам смысл и содержание государственной регистрации обозначен в статье 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским Кодексом РФ. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Например, суд признал недействительной регистрацию права собственности на объект недвижимости в силу отсутствия оснований для возникновения прав на помещение. При создании нового юридического лица обществом в уставной капитал были внесены помещения общежития. Право собственности на данную недвижимость было зарегистрировано, однако суд не усмотрел оснований для регистрации права собственности, так как данное помещение не являлось собственностью общества.

Регистрации подлежит возникновение, переход и прекращение вещного права на жилое помещение. В обязательном порядке регистрации подлежит право собственности на жилое помещение. Право собственности на жилое помещение может возникнуть по различным основаниям. Например, право собственности возникает на вновь созданный объект недвижимого имущества. Обязательная государственная регистрация такого объекта предусмотрена статьей 219 Гражданского Кодекса РФ. Обязательной государственной регистрации подлежит не только уже созданное (построенное жилье), но и право на еще не завершенный строительством объект, хотя в Гражданском Кодексе РФ данное и не предусмотрено. Государственной регистрации подлежат и договоры долевого участия в строительстве. Данные договоры являются правовым основанием регистрации права собственности на объект недвижимого имущества в будущем. Следует отметить, что сам Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", несмотря на то, что в статье 2 устанавливает обязательную государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским Кодексом РФ, в то же время предусматривает обязательную государственную регистрацию и в ряде других случаев, не предусмотренных Гражданским Кодексом РФ.

Сказанное можно утверждать, в том числе исходя из положений, касающихся договоров долевого участия в строительстве, которые ранее обязательной государственной регистрации не подлежали. Такая "эволюция" законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество продиктована правоприменительной практикой. Слишком много было случаев, когда при строительстве теми же ЖСК гражданам предлагали поучаствовать на долевой основе в финансировании строительства таких объектов и обманывали их. Практически в каждом городе есть свои случаи, когда одни и те же еще не завершенные строительством квартиры в многоквартирных домах продавались по два и более раз подряд различным гражданам. А так как договор долевого участия в строительстве ранее обязательной государственной регистрации не подлежал, то до тех пор, пока сам дом не построят и не начнут сдавать его в эксплуатацию, проверить факт того, что гражданин фактически платит за будущую квартиру, которая уже была еще до него "обещана" по договору долевого участия в строительстве еще двум-трем собственникам — не возможно. Наша страна уже давно вступила на путь рыночной экономики и правоотношения, складывающиеся в области оборота объектов недвижимого имущества, в особенности жилья, являются постоянно развивающимися, динамическими.

Законодательство не всегда успевает создавать определенные правила дозволенного поведения в данных областях правоотношений. Теперь с введением обязательной государственной регистрации права на долевое участие в строительстве какие-либо мошеннические действия в данных правоотношениях исключены. Была даже разработана Инструкция, регулирующая порядок государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, утвержденная приказом Минюста РФ от 9 июня 2005 года № 82. Такой мерой законодатель постарался на будущее оградить граждан от квартирных мошенничеств. Однако уже теперь встречаются новые способы нарушения интересов граждан в таких случаях. Так, договоры о намерении заключить договор в будущем регистрации не подлежат, следовательно, в целях обмана граждан с ними и заключают договор о намерении в будущем заключить договор уступки права требования на объект незавершенного строительства. Таким образом, квартиры снова можно хоть десять раз перепродавать, и никто этого не проверит. Право собственности на жилое помещение может возникнуть и в силу приобретательной давности (статья 234 Гражданского Кодекса РФ). Все основания прекращения права собственности (статья 235 Гражданского Кодекса РФ), которые касаются жилых помещений, также подлежат обязательной государственной регистрации.

Например, жилой дом или земельный участок, на котором расположен дом, могут быть принудительно выкуплены муниципалитетом у собственника для муниципальных нужд (статьи 235 и 239 Гражданского Кодекса РФ). В таком случае будет произведена государственная регистрация перехода права собственности от частного собственника к муниципальному образованию, но не на основе добровольно заключенного сторонами Договора купли-продажи дома и земли, а на основании принудительного выкупа такого дома и земли у собственника. Не подлежит государственной регистрации социальный наем жилого помещения, предоставление жилья в домах специализированного жилищного фонда. Возможна, но не обязательна государственная регистрация прав пользования жилым помещениям по следующим основаниям:

1) завещательный отказ;

2) пожизненное содержание с иждивением (рента).

Статья 1137 Гражданского Кодекса РФ предусматривает право завещательного отказа. В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу. Право пользования жилым помещением, предоставленное по завещательному отказу, не переходит к другим лицам, его невозможно продать, подарить или передать по завещанию. Однако отказополучателю в завещании может быть подназначен другой отказополучатель на случай, если назначенный в завещании отказополучатель умрет до открытия наследства или одновременно с наследодателем. В силу статьи 33 Жилищного Кодекса РФ гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании.

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности граждане, проживающие в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несут солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанным собственником и гражданами. Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа. Право потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением имеет и тот гражданин, который заключил с собственником жилого помещения договор пожизненного содержания с иждивением (статья 34 Жилищного Кодекса РФ). Договор пожизненного содержания может быть заключен на различных условиях. Правовое регулирование правоотношений по договору ренты установлено в главе 33 части 2 Гражданского Кодекса РФ. Применительно к жилым помещениям содержание правоотношений по ренте можно описать следующим образом. Собственник жилого помещения передает другому гражданину свое жилое помещение взамен на выплату ренты. Рента выплачивается в виде фиксированных платежей, установленных в самом договоре.

Эти платежи могут выплачиваться получателю в течение определенного периода времени (как правило, пожизненно). Плательщик ренты может по условиям договора приобрести право собственности на жилое помещение как при жизни получателя (и тогда договор будет регистрироваться в соответствующих органах), так и после его смерти. До момента перехода права собственности плательщик может пользоваться помещением, но не имеет права им распоряжаться. Сам первоначальный собственник, который идет на заключение договора ренты, может и далее проживать в своем жилом помещении до дня своей смерти, а может и проживать в другом жилом помещении, которое ему предоставит плательщик ренты. Таким образом, в тех случаях, когда плательщик ренты сразу по заключении договора не получает права распоряжения жилым помещением получателя ренты, а имеет только право пользования таким жилым помещением, он вправе потребовать государственной регистрации своего права пользования. В том же случае, когда плательщик ренты сразу приобретает право на распоряжение жилым помещением первоначального собственника (т.е. получателя рентных платежей, которому предоставили другое жилое помещение для проживания, возможно, он станет проживать с новым собственником такого жилого помещения), то на государственную регистрацию в обязательном порядке идут документы по договору на условиях ренты.

Все правоотношения по сделкам, связанным с переходом права собственности на жилое помещение, подлежат обязательной государственной регистрации. Поэтому договоры дарения и мены жилого помещения также подлежат обязательной государственной регистрации. Сама государственная регистрация является обязательным условием для совершения сделки, для обретения ею юридической силы. Если сделка в отношении жилого помещения не прошла государственной регистрации, то она недействительна и не влечет за собой возникновения или прекращения прав и обязанностей у лиц, ее совершивших. Бывают ситуации, когда граждане, заключая сделку, медлят потом с ее регистрацией. Ни в Гражданском Кодексе РФ, ни в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не установлен срок, в течение которого сделка должна пройти государственную регистрацию. Поэтому, если даже, например, по истечении пяти лет стороны договора купли-продажи придут в регистрационную службу и подадут все необходимые документы для государственной регистрации сделки, им в регистрационной службе отказать не могут. Но сама сделка приобретет юридическую силу и станет обязательной для сторон лишь со дня ее государственной регистрации. В настоящее время правоотношения по государственной регистрации прав (обременения права) с жилыми помещениями и земельными участками, на которых они расположены, урегулированы целым рядом подзаконных актов:

1) Инструкцией об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 14 февраля 2007 года № 29;

2) Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 6 августа 2004 года № 135;

3) Инструкцией о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов, утвержденной приказом Минюста РФ от 1 июля 2002 года № 183;

4) Инструкцией о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной приказом Минюста РФ от 20 июля 2004 года № 126;

5) Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 года № 233;

6) Методическими рекомендациями о порядке проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества — энергетические производственно-технологические комплексы электростанций и электросетевые комплексы, утвержденными приказом Минюста РФ, Минэкономразвития РФ, Минимущества РФ и Госстроя РФ от 30 октября 2001 года №289/422/224/243;

Данные нормативные акты более подробно регулируют правоотношения, возникающие в процессе государственной регистрации Отдельных видов прав и сделок, совершаемых с жилыми помещениями. Можно только отметить, что есть положения статьи 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с'ним", которыми установлен общий перечень документов, являющихся основанием для осуществления государственной регистрации любых сделок и прав в отношении недвижимого имущества:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в Месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

4) свидетельства о праве на наследство;

5) вступившие в законную силу судебные акты;

6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

7) иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

8) иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта объекта недвижимости не требуется, если кадастровый паспорт, план данного объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, либо в случае государственной регистрации прав на земельный участок — кадастровый паспорт или кадастровый план такого земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело. Проверка юридической силы представленных правоустанавливающих документов проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Отдельно в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" урегулированы правоотношения, возникающие в ходе государственной регистрации права общей собственности на жилые помещения. Общая собственность на жилое помещение может возникнуть у нескольких собственников по различным основаниям. Статьей 244 Гражданского Кодекса РФ предусмотрено два вида общей собственности: совместная и долевая.

Например, долевая собственность возникает, когда несколько (как правило, это члены семьи) граждан приобретает одно жилое помещение в собственность (по договору купли-продажи или приватизации) у наследников после умерших родственников. Также данное право может возникнуть в результате участия в паевом инвестиционном фонде. Статьей 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрены отдельные требования к государственной регистрации такого права собственности. В гражданском обороте составляющие элементы права собственности (права пользования, владения и распоряжения жилыми помещениями) могут предоставляться гражданам и по другим основаниям. Например, вследствие заключения договора доверительного управления имуществом. Согласно статье 1012 Гражданского Кодекса РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Однако доверительный управляющий, если это предусмотрено договором, имеет право на распоряжение тем имуществом, которое ему передал учредитель доверительного управления. Таким образом, доверительный управляющий может передать другому лицу право собственности в отношении жилого помещения, принадлежащего на праве собственности учредителю доверительного управления. Статья 30 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указывает на то, что любые сделки, которые совершаются с таким жилым помещением, обязательно должны регистрироваться, в том числе и с приложением среди прочих обязательных документов и самого договора доверительного управления имуществом. Также полномочие по распоряжению жилым помещением собственника может возникнуть и на основании установления над ним опеки. Опека устанавливается над гражданами, признанными по решению суда недееспособными, или над несовершеннолетними до достижения ими возраста совершеннолетия.

Согласно части 2 статьи 37 Гражданского Кодекс РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Также при необходимости постоянного управления недвижимым и ценным движимым имуществом подопечного орган опеки и попечительства заключает с управляющим, определенным этим органом, договор о доверительном управлении таким имуществом. В этом случае опекун или попечитель сохраняет свои полномочия в отношении того имущества подопечного, которое не передано в доверительное управление. Помимо вещных прав на жилые помещения есть и ограничения (обременения) таких прав, которые предусмотрены действующим гражданским законодательством. Правомочие собственника жилого помещения состоит из трех прав: право на владение, право на пользование и на распоряжение жилым помещением.

Все иные виды вещных прав на жилые помещения уже состоят из сочетания не всех трех видов прав, а каких-либо двух. Например, использование жилого помещения по договору социального найма подразумевает под собой право на владение и пользование жилым помещением. Ограничения (обременения) — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Например, установление сервитута на все жилое помещение или его часть представляет собой ограничение собственника в праве пользования частью его жилого помещения. Как правило, установлению сервитута на часть жилого помещения предшествует раздел данного жилого помещения. Граждане могли ранее быть собственниками данного жилого помещения в определенных долях, но без выдела доли каждого из них. А необходимость в установлении сервитута возникла в связи со спорами о выделе доли каждого собственника в натуре (т.е. определении комнат и вспомогательных нежилых помещений каждого собственника в счет его доли).

Статьей 27 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлены отдельные требования к государственной регистрации сервитутов. Также ограничением прав на жилое помещение можно назвать и ипотеку жилых помещений, ипотека подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с требованиями статьи 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Ипотека представляет собой одновременно и меру ограничения правомочий собственника жилого помещения, и обеспечительную меру по надлежащему исполнению обязательств. В последние годы в нашей стране ипотеку стали применять как обеспечительную меру, позволяющую гарантировать исполнение обязательств граждан перед банками при получении в последних кредитов на покупку жилья. При ограничении прав собственника ипотекой он остается владельцем данной квартиры. Также никаким образом не ограничивается и его право пользования данным объектом недвижимого имущества, а вот право распоряжения на жилое помещение у собственника серьезно ограничивается до тех пор, пока надлежаще не исполнит основное обязательство, обеспеченное ипотекой.

 

Rambler's Top100