Joomla TemplatesWeb HostingFree Money

Льготы по ипотечному кредитованию

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит - это кредит или заем, предоставленный на срок три года и более. Заем предоставляет банк (кредитная организация) или юридическое лицо (не кредитная организация) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.

На рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования действуют следующие основные участники:

заемщики — физические лица, граждане РФ, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (не кредитными организациями). По условиям договоров полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);

продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам по их поручению;

кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы);

операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) — специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению;

органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним — государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

оценщики — юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;

риелторские фирмы — юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья;

инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.;

инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д.

Эти организации обеспечивают необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью, вся процедура получения Ипотечного кредита на настоящий момент отработана.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

- предварительного одобрения кандидатуры заемщика;

- оценки кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определении максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки;

- подбора квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора;

- оценки жилья (предмета ипотеки) с целью определения его рыночной стоимости;

- заключения договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключения кредитного договора между заемщиком и кредитором о приобретении жилья заемщиком и переходе его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону;

- проведения расчетов с продавцом жилого помещения, заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса;

- страхования предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

Доя совершения сделки купли-продажи необходимы:

- копии паспортов продавцов квартиры;

- право устанавливающие документы на квартиру (договор приватизации, договор купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации права, справка ЖСК и т.д.);

- справка БТИ (форма № 11ф);

- справка об отсутствии задолженности по квартирной плате и коммунальным платежам (либо копии квитанций об оплате);

- справка о регистрации (выписка из домовой книги) — срок действия 30 дней;

- справка из налоговой инспекции об уплате налога на имущество по квартире и отсутствии задолженности (в случае если продавец приобретал квартиру не в текущем календарном году);

- выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права, право устанавливающих документах на жилое помещение, об отсутствии обременения);

- возможно, потребуются также и иные документы.

После получения уведомления банка о положительном решении о предоставлении кредита, утверждения банком выбора квартиры, проведения оценки и страхования стороны подписывают договор об ипотечном кредите.

В договоре ипотеки в обязательном порядке указываются:

- предмет ипотеки (он определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием);

право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

- наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- оценка предмета ипотеки (она определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении);

- описание, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

После приобретения квартиры, заключения договора об ипотеке и проведения государственной регистрации у заемщика должны быть следующие основные право устанавливающие документы:

- свидетельство, которое подтверждает право собственности на приобретенную квартиру и в котором указано обременение в виде залога;

- договор ипотеки, по которому приобретенная квартира находится в залоге у банка в качестве обеспечения кредита банка, предоставленного заемщику для приобретения квартиры.

По этим право устанавливающим документам у заемщика возникает обязанность по выплате кредитной организации суммы кредита (частями согласно договору) и процентов по нему. Если обязательства по возврату кредита и выплате процентов по нему заемщиком исполняются, то после возврата всей суммы и при отсутствии претензий со стороны кредитной организации к заемщику подписывается соответствующий документ. Договор залога расторгается, а соглашение о расторжении и снятии залога регистрируется в Главном управлении Федеральной регистрационной службы. Если же обязательства, предусмотренные кредитным договором, нарушены, кредитная организация имеет право обратить взыскание на заложенное имущество. Это допускается при систематическом нарушении заемщиком сроков платежей (при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна).

Льготные условия по ипотеке предусматриваются несколькими федеральными программами.

Ипотека по твердой ставке 6%. Постановлением Правительства РФ от 30.12.2017 № 1711 (в ред. от 21.07.2018) утверждены Правила предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу "ДОМ.Рф" на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим 2 и более детей. В случае рождения второго или последующего ребенка семья имеет право заключить договор ипотеки или перезаключить уже действующий с условием платежей по ипотеке в размере 6%. Разницу между фиксированной ставкой ипотеки и ее рыночным значением (в 2018 году — около 10%) в течение 3—5 лет будет компенсировать государство, выделяющее на эти цели значительные объемы средств (срок действия государственной помощи продлевается до 8 лет. Если в семье появится третий ребенок). После льготного периода ставка в 6% будет заменена на ставку, которая формируется по формуле "ключевая ставка ЦБ РФ + 2 процентных пункта". В 2018 году эта ставка по ипотеке была бы на уровне 9,75%. На реализацию этой программы федеральным бюджетом предусмотрены расходы в размере 600 млрд рублей.

Ипотека под материнский капитал. В 2018 году размер мат-капитала составил почти 453 000 рублей. Эти деньги можно направить на улучшение жилищных условий — купить квартиру на вторичном рынке, построить дом, погасить или оформить ипотечный кредит. Если обладателю семейного капитала нужно использовать деньги на погашение процентов по ипотечному кредиту или в качестве первого взноса по ипотеке, то ему не нужно ждать момента, когда ребенку исполнится 3 года. Это можно сделать в любое время после появления в семье второго ребенка. Во всех остальных случаях, чтобы воспользоваться средствами мат капитала, необходимо подождать 3 года.

К соискателям господдержки предъявляются достаточно высокие требования. Молодым врачам для получения социальной ипотеки необходимо иметь трехлетний стаж работы, высшую или первую профессиональную категорию, быть готовым заключить трудовое соглашение на работу в мед учреждении Московской области на срок более 10 лет. При этом у претендента не должно быть жилья в Московской области.

Граждане с ипотекой, попавшие в сложную финансовую ситуацию и соответствующие условиям программы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 11.08.2017 № 961 "О дальнейшей реализации программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации", могут рассчитывать на помощь государства. Эта поддержка выражается в списании до 30% долга по кредиту, отмене штрафов и пени, введении специальной процентной ставки размером не более 12%.

Но условия такой помощи весьма жесткие. Поддержка оказывается только гражданам Российской Федерации с несовершеннолетними детьми, ветеранам боевых действий, инвалидам, гражданам, у которых на финансовом обеспечении находятся студенты, аспиранты, стажеры, интерны не старше 24 лет. Если доход в семье заемщика на одного члена семьи более чем в 2 раза превышает прожиточный минимум, установленный в регионе его проживания, то господдержка не оказывается. Кроме того, ипотечники, претендующие на помощь от государства, должны повысить свои ежемесячные расходы на оплату кредита как минимум на треть по сравнению с первоначальным периодом (при оформлении ипотеки).

Что будет, если по договору ипотеки образовалась задолженность? Могут ли человека выселить из квартиры?

С января 2005 года действует норма Гражданского процессуального кодекса РФ, устанавливающая, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено, в частности, на жилое помещение (его части), принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Но, представляет исключение жилое помещение, являющееся предметом ипотеки. На него, в соответствии с законодательством об ипотеке, может быть обращено взыскание. Залогодержатель (банк) вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущественных требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или частично, если договором не предусмотрено иное. Действие ипотеки прекращается при своевременном и полном погашении залогодателем (должником) ранее взятого кредита и процентов по нему.

Она может быть прекращена досрочно по требованию залогодателя в случае:

1) грубого нарушения залогодателем правил пользования заложенным имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества;

2) нарушения залогодателем обязанностей по страхованию заложенного имущества;

3) необоснованного отказа залогодателя залогодержателю в проверке заложенного имущества;

4) утраты или повреждения заложенного имущества;

5) обращения взыскания на предмет залога (жилье), продажи его с торгов.

Все эти случаи, влекущие прекращение ипотеки, должны быть зарегистрированы в органах, осуществляющих государственную регистрацию, при этом регистрационная запись об ипотеке погашается. При расторжении договора банк реализует жилье, находившееся в залоге, вычитает из полученной суммы все неоплаченные заемщиком средства, пени, проценты, а также вознаграждение посредникам (агентство недвижимости, фирма, осуществляющая реализацию залогового имущества), и только после этого остаток вырученных от продажи средств поступает заемщику. Как правило, он гораздо меньше всех сумм, уже оплаченных банку по договору ипотеки.

 

Rambler's Top100