Joomla TemplatesWeb HostingFree Money
Поиск на сайте

Заключение договора аренды садового участка

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Объектами аренды могу быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).

Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В настоящее время гораздо чаще в аренду сдаются садовые домики, дачи, а не земельные участки. Кроме того, особенностью сдачи в аренду указанных объектов недвижимого имущества является еще и сезонность спроса на них. Особой популярностью дачные объекты пользуются летом, а также в период зимних праздников.

Для того чтобы арендовать садовый участок, необходимо помнить ряд правил, которые позволят избежать возникновения в будущем различных проблем, связанных с этим объектом недвижимости.

Во-первых, следует убедиться в том, что лицо, сдающее участок в аренду, имеет право на совершение указанного действия. В этом случае порядок действий аналогичен процедуре проверки полномочий при купле-продаже.

Во-вторых, необходимо выяснить, сколько собственников у арендуемого земельного участка и все ли они согласны на то, чтобы сдать указанный объект недвижимости в аренду.

В-третьих, представляется целесообразным внимательно отнестись к составлению договора аренды, не просто указав необходимые (существенные) условия, но и такие положения, которые позволят избежать конфликтных ситуаций в будущем.

Порядок действий при заключении договора аренды земельного участка выглядит следующим образом:

- поиск предложения, удовлетворяющего запрос арендатора (арендодателя);

- проверка сторон сделки;

- выработка условий заключения договора;

- заключение договора;

- регистрация в Росреестре;

- исполнение договора.

Особое внимание сторон должно быть уделено составлению договора аренды земельного участка.

Договор аренды земельного участка должен отвечать следующим требованиям:

- содержать все существенные условия;

- не допускать двусмысленных формулировок условий договора, которые могут быть двояко истолкованы в дальнейшем;

- оговаривать все ситуации, которые могут возникнуть в процессе исполнения договора;

- не содержать условий, противоречащих нормам закона.

Договор аренды садового земельного участка должен содержать следующие условия:

- предмет договора;

- размер арендной платы;

- срок договора;

- способы и сроки оплаты;

- права и обязанности сторон договора;

- ответственность сторон;

- перечень объектов, находящихся на земельном участке (при их наличии).

Предмет договора аренды земельного участка — это земельный участок, который предоставляется во временное владение и пользование. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Арендная плата — плата, которую арендатор обязан вносить за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

- предоставления арендатором определенных услуг;

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще 1 раза в год. В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (если иное не предусмотрено договором). При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за 2 срока подряд.

Денежные обязательства сторон должны быть выражены в рублях. В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

Использование иностранной валюты, а также платежных документов в иностранной валюте при осуществлении расчетов на территории РФ по обязательствам допускается в случаях, в порядке и на условиях, определенных Федеральным законом от 10 декабря 2003 года № 173-ФЗ "О валютном регулировании и валютном контроле" или в установленном им порядке.

Срок договора аренды земельного участка также является условием, которое следует включать в договор аренды земельного участка. Срок договора аренды — период времени, в течение которого арендуемый объект передается от арендатора к арендодателю. В договоре аренды, как правило, срок аренды оговаривается, однако могут возникнуть и такие ситуации, когда срок аренды не оговорен. В этом случае договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

При заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Уведомление об отказе от договора должно быть составлено в письменной форме и направлено второй стороне договора таким образом, чтобы потом можно было доказать факт направления данного документа (например, заказным письмом с уведомлением и описью вложения, лично под роспись и др.).

Способы и сроки оплаты — условия, которые устанавливаются в договоре по соглашению сторон исходя из конкретной ситуации. Оплата производится в наличной или безналичной форме. Может быть установлена ежемесячная оплата за объект недвижимости, поквартальная или иная. Все эти обстоятельства должны быть оговорены сторонами.

Права и обязанности сторон договора закрепляются в договоре для того, чтобы стороны имели представления о том, на что они могут рассчитывать и что они должны делать. Основные права арендодателя включают в себя своевременное получение арендной платы, а также возврат имущества в нормальном состоянии. Основной обязанностью арендодателя является сдача в аренду имущества, пригодного для использования и соответствующего условиям договора аренды. Следует помнить, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Не следует забывать, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Основным правом арендатора является получение им имущества, пригодного для нормального использования в соответствии с условиями договора. Кроме того, крайне важным правом арендатора является преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Оно заключается в том, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Обязанности арендатора состоят в том, чтобы использовать имущество без причинения ему вреда, а также своевременно и в полном объеме осуществлять выплату арендных платежей. Ответственность сторон договора аренды также следует зафиксировать в тексте договора. В противном случае стороны должны будут руководствоваться только теми положениями об ответственности, которые прописаны в законодательстве, однако представляется целесообразным самостоятельно разработать и включить в договор те санкции, которые будут к ним применены в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей по договору. Перечень объектов, находящихся на земельном участке, необходимо указать в случае их наличия на арендуемом объекте недвижимости. Более того, их следует детально описать, чтобы при прекращении договора аренды и возврате имущества у сторон не возникло спорных ситуаций, требующих разрешения в судебном порядке.

Обратите внимание, что очень часто арендуется не земельный садовый участок, а садовый домик, который на нем расположен. В том случае, если в аренду сдается садовый домик, необходимо детально зафиксировать его описание, а также все имущество, которое в нем находится, т.е. осуществить опись имущества.

К договору аренды необходимо приложить следующие документы:

- право устанавливающий документ на земельный участок;

- кадастровый паспорт;

- акт приема-передачи земельного участка;

- описание земельного участка.

 

Rambler's Top100