Joomla TemplatesWeb HostingFree Money
Поиск на сайте

Оформление купли продажи

При оформлении купли продажи земельного участка несельскохозяйственного назначения стороны должны достигнуть соглашения по всем существенным условиям и только затем придать ему определенную действующим законодательством форму.

Для договора купли-продажи законодатель установил два существенных условия — это предмет договора и его цена. Согласно абзацу 1 статьи 554 Гражданского Кодекса РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие четко установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.
Таким образом, до того как эти данные перенести в надлежащее оформленный договор, стороны должны точным образом определить, какой именно земельный участок, в каком составе, обременении будет являться предметом готовящейся сделки.
Источником для определения легальных требований к сведениям о земельном участке (предмете договора купли- продажи) может служить Приложение № 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К таким сведениям относятся:

- Кадастровый номер;
- Предыдущий кадастровый номер;
- Последующий кадастровый номер;
- адрес (местоположение) земельного участка;
- Наименование;
- Назначение (отнесение к определенной категории земель);
- Площадь.

В совокупности перечисленные сведения являются достаточными данными для индивидуализации земельного участка и определении его как предмета договора купли-продажи.

Если предметом договора купли-продажи недвижимости является земельный участок, а находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли-продажи.
Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее пользования. При продаже такой недвижимости (здания, сооружения) покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (абзац 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского Кодекса РФ).

При оформлении купли продажи, до заключения договора,  стороны должны определить сроки подачи документов на государственную регистрацию перехода прав на земельный участок. Данное условие имеет особое значение, так как выступает критерием «затягивания» одной из сторон совершения действий по регистрации, тем самым создавая препятствия для исполнения договора в целом.
Нужно обязательно определить сроки оплаты цены земельного участка: до или после заключения проведения государственной регистрации; если частями — то конкретный сроки внесения частей оплаты земельного участка. Определение данных сроков имеет значение для привлечения покупателя к ответственности в случае задержки оплаты земельного участка; в случае грубой задержки просрочка оплаты может выступать отлагательным условием и, тем самым, являться основанием для расторжения договора купли-продажи земельного участка.
В договоре необходимо установить и иные сроки: передачу документов на земельный участок, совершение иных определенных действий.
Существенным условием при оформлении купли продажи земельного участка является цена.
Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского Кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Цена за земельный участок в договоре может быть определена в виде единой суммы за весь земельный участок либо за единицу измерения (кв. м., сотка, гектар и т.д.).
Если цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (пункт 3 статьи 555 Гражданского Кодекса РФ).
Рыночная цена на земельный участок может формироваться продавцом следующим образом:
Во-первых, исходя из цен на аналогичные земельные участки в схожем районе;
во-вторых, путем привлечения профессиональных оценщиков (действующих на основании Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЭ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последними изм. и доп. от 22 августа 2004 г.);
в третьих, исходя из кадастровый оценки земли (кадастровой стоимости земельного участка — пункт 5 статьи 65 Земельного Кодекса РФ), которая определяется в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316. В том случае, когда не определена кадастровая цена, критерием может выступать нормативная цена земли (статья 13 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Нормативная цена земли устанавливается в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15.03.97 №319 «О порядке определения нормативной цены земли».

 

Rambler's Top100